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2020-03-22
El factoring es un mecanismo que permite a las empresas financiarse con las facturas pendientes de cobro. Esta solución financiera permite a las compañías cobrar una factura por anticipado sin tener que esperar a la fecha de vencimiento a través de la cesión del derecho de cobro a una entidad financiera, que será la encargada de liquidar el crédito comercial.
En estos casos, el banco abona anticipadamente la factura a cambio de una comisión. El factoring, además de ser una forma de conseguir liquidez para la empresa, también es una manera de externalizar el riesgo, ya que en el caso del factoring sin recurso -que es la modalidad más habitual- es el banco el que asume el riesgo de impago de la factura.
¿Qué es el factoring inmobiliario?
Inspirándose en este mecanismo de financiación, Te ofrecemos la primera solución de factoring inmobiliario exclusiva para propietarios de inmuebles en alquiler. Adelantamos a los propietarios 12 meses de las rentas de su piso, oficina o local comercial en un único pago y en menos de 24 horas. El resultado es que el arrendador puede disponer de liquidez inmediata gracias al anticipo de las mensualidades y, al mismo tiempo, Advancing pasa a asumir el riesgo de impago y de retrasos en el pago por parte del inquilino.
El factoring inmobiliario tiene múltiples beneficios. Estos son algunos de los más destacados:
Liquidez instantánea
Un adelanto de 1 año supone una importante inyección de capital. Los propietarios pueden utilizar este dinero para afrontar un imprevisto económico o realizar un gasto extraordinario, por ejemplo, la compra de un coche o pagar unas vacaciones. Además, en el caso de los inversores inmobiliarios, también pueden utilizar este dinero para amortizar la inversión realizada en la reforma de un inmueble o para acometer una nueva operación.
Protección frente impagos
El adelanto de un año de la renta supone que el propietario cobra las 12 mensualidades y, a partir de ese momento, puede despreocuparse de que el inquilino incurra en un impago.
Financiación sin avales
Recibir 12 meses en un único pago y en menos de 24 horas supone una oportunidad de financiación. Además, al ser el inquilino el encargado de devolver el préstamo mes a mes, el propietario no necesita presentar avales para solicitar el crédito. De la misma forma, tampoco es relevante si el titular del inmueble y beneficiario del préstamo está registrado en la Cirbe o está inscrito en algún fichero de morosidad como Asnef o Rai.
Si eres propietario de un inmueble en alquiler y deseas beneficiarte de nuestra solución de liquidez inmediata no dudes en ponerte en contacto con nosotros. El anticipo equivale a un préstamo que recibe el propietario y el inquilino se encarga de devolver. Además, puede solicitarse el credito con asnef.
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2018-09-07
La escalada del precio de la vivienda ha aumentado su ritmo al marcar un incremento del 6,8% en el segundo trimestre, seis décimas más que en el primero.
Así lo ha dado a conocer hoy el Instituto Nacional de Estadística con la publicación del Índice de Precios de Vivienda. Por tipos, la tasa de los precios de vivienda nueva en el segundo trimestre de 2018 ha sido del 5,7%, en línea con el trimestre anterior, y la vivienda de segunda mano ha marcado un alza interanual del 7%, siete décimas más.El precio de la vivienda acumula así 17 trimestres seguidos aumentando, desde el segundo trimestre de 2014. La vivienda de segunda mano suma un año marcando tasas superiores al 6%.
El precio en la Comunidad de Madrid se disparó un 10,1% y el 9,3% en Cataluña y fue la vivienda de segunda mano la que experimentó el mayor aumento. Baleares es el tercer mercado más dinámico, con un estirón del 8,4%. A pesar de que Madrid lidera las subidas, su tasa interanual se ha moderado ligeramente en el segundo trimestre, ya que fue del 10,2% en el primero. Eso sí, esta comunidad lleva seis trimestres seguidos creciendo a
ritmo de dos dígitos en tasa interanual.
Por su parte, las regiones con menor encarecimiento de los pisos han sido: Castilla-La Mancha (con un 1,5%), Extremadura (2,2%) y Murcia (2,6%).
En comparación intertrimestral, es decir, del segundo trimestre sobre el primero ha sido del 2,6%, que supone la mayor subida de este tipo en tres años. Por regiones, las mayores subidas intertrimestrales se han dado en Cataluña. Cantabria y Comunidad de Madrid, con incrementos del 3,7%, 3,3% y 3,3%, respectivamente. Por su parte, Galicia (0,7%), Principado de Asturias (0,9%) y Murcia (1%) han registrado las menores subidas trimestrales. La previsión es que continúe así en los próximos trimestres, consolidándose sin grandes rupturas ni sobresaltos.
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2018-08-24
Los mayores de 65 años que venden una vivienda tienen algunos beneficios fiscales a la hora de hacer su declaración de la renta.
Dependiendo del tipo de inmueble que haya sido objeto de la compraventa y del porcentaje de propiedad que tuviera el propietario, las deducciones en el IRPF son más o menos cuantiosas. Acudimos al Sindicato de Técnicos de Hacienda (Gestha) y a la gestora Abante Asesores para conocer las claves de las bonificaciones fiscales específicas que existen para este colectivo.
Si es vivienda habitual la exención es del 100%. Antonio Paredes, experto tributario de los Técnicos de Hacienda (Gestha), explica que, si el inmueble vendido era la vivienda habitual del mayor de 65 años, “no debe integrarse en la base imponible la ganancia derivada de la transmisión de la vivienda habitual, tanto si ésta se transmite a cambio de un capital como si lo es a cambio de una renta, temporal o vitalicia”.
Dicho de otro modo: el mayor de 65 años puede ahorrarse los impuestos que se deben pagar por la ganancia patrimonial que se consigue con la venta de una propiedad. Hacienda establece una horquilla de entre el 19% y el 23% de las rentas obtenidas: a los primeros 6.000 euros se les aplica una tributación del 19%, porcentaje que escala al 21% para la renta de entre 6.000,01 y 50.000 euros, mientras que a partir de dicha cantidad el impuesto que se aplica es del 23%.
¿Y qué sucede si una casa es de titularidad compartida y uno de los cónyuges tiene menos de 65 años? La respuesta es que solo será aplicable la exención “al propietario mayor de 65 años en la fecha de la venta y respecto a la parte de vivienda que le perteneciera”, puntualiza Paredes, que añade que este mismo caso es aplicable en los casos en los que hay más propietarios (tres, cuatro...). Para poder beneficiarse de la bonificación, es necesario ser mayor de 65 años en el momento de la operación, que se trate de la vivienda habitual y que la exención se aplique sobre la parte que le pertenezca.
¿Y qué ocurre si lo que se transmite es el usufructo? En este caso, la bonificación no podría aplicarse si se conserva la nuda propiedad de la vivienda.
“El usufructo es un derecho real de goce o disfrute, que permite al usufructuario disfrutar los bienes ajenos, reservándose el nudo propietario la propiedad de la vivienda.
Por tanto, si se transmite el usufructo y el contribuyente conserva la nuda propiedad de la vivienda, se ha producido la transmisión de un derecho real pero no la transmisión de su vivienda habitual, por lo que dicha venta no estará exenta”, aclaran desde el Sindicato de Técnicos de Hacienda.
Si no es vivienda habitual la clave es la renta vitalicia.
La exención cambia de términos si la casa que se ha vendido no es la habitual. Es decir, si es una segunda residencia, un piso que se ha destinado al alquiler o una casa que se heredó en su día y que está vacía.
Si estamos ante uno de estos casos, o ante la venta de otro inmueble (un trastero, una plaza de garaje, un local, una nave logística...) la bonificación fiscal del 100% solo se aplicará si el mayor de 65 años reinvierte la ganancia obtenida en una renta vitalicia.
Como detalla Paula Satrústegui, directora de asesoramiento patrimonial de Abante, “una renta vitalicia se contrata con una aseguradora o un banco y consiste en que, tras invertir una cantidad concreta, la entidad te paga una renta que suele ser mensual hasta que el contratante fallece”.
¿Y cómo tiene que ser la inversión en este tipo de productos?
La respuesta es que es necesario cumplir unos requisitos temporales y cuantitativos. La cantidad máxima cuya reinversión en la constitución de rentas vitalicias dará derecho a aplicar la exención será de 240.000 euros. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida. Asimismo, la renta vitalicia deberá constituirse en el plazo de seis meses desde la fecha de transmisión del elemento patrimonial”, aclara Paredes.
Por otra parte, continúa el experto tributario, “el contrato de renta vitalicia deberá suscribirse entre el contribuyente y una aseguradora/banco, deberá tener una periodicidad inferior o igual al año, y comenzar a percibirse en el plazo de un año desde su constitución. Además, el importe anual de las rentas no podrá decrecer en más de un 5% respecto del año anterior. Por último, el contribuyente deberá comunicar a la entidad que la renta vitalicia que se contrata constituye la reinversión del importe obtenido por una transmisión patrimonial, a efectos de la aplicación de la exención señalada”.
Consejos al contratar una renta vitalicia.
Desde Abante Asesores recuerdan que las rentas vitalicias están sujetas a un subyacente que garantiza los ingresos (suele tratarse ser un bono; por ejemplo, un bono del Tesoro Público), y que sus mejores o peores resultados dependerán de diferentes factores. Entre ellos, de que el subyacente sea de mayor o menor riesgo (un bono griego ofrece mayor rentabilidad que uno español porque el Estado heleno es considerado menos solvente), de la esperanza de vida de quien contrata la renta vitalicia o de que el contratante decida que, si fallece, las rentas pasarán a cobrarlas su cónyuge o herederos. Actualmente, la media del mercado está entre un 0,8% y poco más del 1%, ya que los tipos de interés están en mínimos históricos.
Por otro lado, es necesario tener en cuenta que el dinero que se consigue a través de la renta vitalicia también debe tributar en el IRPF, al ser considerado rendimiento de capital mobiliario.
¿Y cómo se calcula? Como es muy difícil saber cuánto dinero se gana con una renta vitalicia (no es como una acción, de la que se puede conocer fácilmente el precio de compra y de venta), la Agencia Tributaria establece una tabla de porcentajes a aplicar, que dependen de la edad del rentista:
· 40% cuando el perceptor tenga menos de 40 años.
· 35% cuando el perceptor tenga entre 40 y 49 años.
· 28% cuando el perceptor tenga entre 50 y 59 años.
· 24% cuando el perceptor tenga entre 60 y 65 años.
· 20% cuando el perceptor tenga entre 66 y 69 años.
· 8% cuando el perceptor tenga más de 70 años.
“Estos porcentajes serán los correspondientes a la edad del rentista en el momento de la constitución de la renta y permanecerán constantes durante toda la vigencia de la misma”, explica el fisco.
¿Y qué significan? Dichos porcentajes determinan qué parte del dinero recibido vía renta vitalicia es ganancia, a la que posteriormente se aplicará el impuesto de entre el 19% y el 23% que veíamos unas líneas más arriba.
Desde Abante ponen este ejemplo práctico. Supongamos que tengo una renta vitalicia que me da 6.000 euros al año y en el momento de la constitución tenía 65 años. En este caso el rendimiento del Capital Mobiliario sería de 1.442 euros (6.000 euros * 24% que marca la edad), y a esa cantidad debo aplicarle una retención del 19% (puesto que la renta es inferior a 6.000 euros). Por tanto, el impacto fiscal sería de 273,6 euros.
Con todo, el consejo de los expertos antes de contratar una renta vitalicia solo con el fin de beneficiarse de la exención y pagar menos impuestos es hacer números para saber si realmente compensa o no. “Hay que tener en cuenta que intervienen muchos factores y que estas rentas están pensadas para personas que están preocupadas por su longevidad”, concluyen desde la gestora.
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2017-10-09
T. Álvarez pisos.com 6 OCTUBRE, 2017
La compraventa de vivienda en España no para de crecer. Prueba de ello son los últimos datos ofrecidos por el Colegio de Registradores, relativos al segundo semestre del año, que confirman un incremento del 10,7% frente al mismo periodo de 2016, alcanzándose las 119.408 operaciones entre abril y junio. De hecho, desde Servihabitat estiman que en 2017 se alcanzará el medio millón de inmuebles vendidos. Sin embargo, son muchas las viviendas que no consiguen encontrar comprador. Al respecto, distintos expertos coinciden en afirmar que, si una vez puesto en venta, un inmueble no consigue venderse en plazo de 90 días, sus propietarios han de darse por aludidos y cambiar de estrategia.
1. Precio inadecuado
Sobrevalorar un inmueble y ponerlo a la venta por encima del precio que fija el mercado es uno de los errores en los que más comúnmente caen los propietarios. En este sentido, Patricia León, agente asociada RE/MAX Abad (Huelva), explica que los vendedores, que no están familiarizados con los precios reales, “suelen tener un precio bastante subjetivo de su inmueble”, que varía en función de aspectos que ellos consideran “importantes”. A su juicio, dichos elementos han de ser incluidos a la hora de determinar la cifra final de la venta, aunque se trata de un precio que “no suele ser el reflejo de la realidad del precio del mercado”, por lo que los propietarios terminan modificándolo.
De la misma opinión se muestra Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, para quien dada “la buena situación actual del mercado”, más a menudo de lo que se debería, un mal precio se convierte en “el motivo principal por el que no se vende un inmueble en un plazo razonable”. “Cualquier vendedor que pretenda completar una transacción en un periodo ajustado deberá dejarse asesorar por los profesionales y no tratar de especular con el valor de su vivienda”, aconseja.
2. Ubicación
Poblaciones con poca demanda, viviendas en municipios pequeños o sin servicios, infraestructuras y comunicación. El lugar en el que se emplaza un inmueble desempeña siempre un importante rol en la demanda que vaya a tener un piso o una casa concretos. Al respecto, Bermúdez aclara que “mientras en algunas zonas los activos tardan escasas semanas en venderse, en otras la venta puede prolongarse varios meses”. Pese a ello, desde su punto de vista un inmueble no debería ser tachado como “invendible” solo por este motivo, ya que considera que “no todos los compradores de vivienda buscan las mismas características para su hogar”.
Por su parte, Asun Tello, interiorista, home stager y consultora inmobiliaria, aconseja a los propietarios “poner un precio de venta acorde con la ubicación”, decisión con la que no generarán un retraso en su deseo de materializar la operación de compraventa. En paralelo, asegura que “existe demanda para cada ubicación”, por lo que recomienda que los vendedores sean “realistas” y no intenten valorar “un inmueble ubicado en Tetuán al precio de otro situado en Chueca”, ya que de esta manera “sí resultará invendible”.
3. Características especiales
Los inmuebles especiales, como viviendas excesivamente grandes o de dimensiones reducidas, pisos mal distribuidos o a los que les falta algún elemento, como la cocina; suelen generar más retrasos en el proceso de compraventa. De ahí que desde donpiso consideren que los propietarios deben ser “conscientes” del tipo de activo inmobiliario del que están intentando desprenderse, así como “del tiempo aproximado que puede llevar ese proceso”, por lo general más amplio que cuando se trata de una vivienda tipo.
En esta línea, Bermúdez defiende que, para aligerar la operación, el propietario no solo tendrá que ajustar el precio del inmueble al del mercado específico al que pertenece, sino también “usar buenas técnicas de marketing y venta”, y dirigirse a un perfil de comprador “que pueda valorar los puntos fuertes del activo”.
4. Estado de conservación
El estado de conservación del inmueble que se desea vender siempre influye en la materialización de la operación. Hasta el punto, en el caso de aquellos que requieren reformas y rehabilitación “de no venderlos o tener que bajar su precio por debajo de su valor”, indica Tello. Es por ello que esta experta recomienda a los propietarios “hacer los deberes a tiempo” y mejorar el estado de la vivienda antes de ponerla a la venta. “Perder la ocasión de vender un bien al mejor precio posible me parece que es tirar el dinero”, declara.
Entre reformar o rehabilitar, Tello se inclina por la segunda opción, pues aunque supone una mayor inversión para el propietario, “este gasta menos que la rebaja que tendría que hacer” si vendiese el inmueble en mal estado. En este sentido, anima a los vendedores a invertir en rehabilitación, puesto que “existen más compradores que huyen de las obras que aquellos que quieren reformar”. Además, adelanta que solo un 10% de compradores quieren comprar y reformar para después invertir “obteniendo beneficio con ello, por lo que van a negociar al máximo”.
5. Decoración
La estética que presenta un inmueble a los potenciales compradores resulta un elemento fundamental para aligerar su venta. Para que ello se produzca, desde RE/MAX recomiendan despersonalizarla, “y que el cliente, cuando llegue, sienta que puede ser su hogar”. En concreto, en esta compañía buscan una apariencia “sencilla, lineal, de tonos claros y agradables, que envuelva la casa de calidez”. A pesar de ello, reconoce que a los dueños les resulta difícil llevar a cabo estos cambios, ya que “no es agradable para nadie vender sus recuerdos y vivencias”.
Otro aspecto que surge a la hora de valorar el “no cierre” de la operación es hasta qué punto influye en la decisión del cliente la existencia o no de mobiliario en el inmueble y cómo es este. Al respecto, desde donpiso aconsejan analizar el perfil del cliente. Así, Bermúdez afirma que si se trata de la primera vivienda del comprador, y este no tiene mucho presupuesto como para redecorar, “quizá esté interesado en que venga amueblada”. Sin embargo, recuerdan que una gran parte de la demanda interna actual es por reposición, motivo por el que el comprador ya posee una serie de muebles “que posiblemente usará en la nueva”. De ahí que en estos casos lo más preferible para los vendedores sea mostrar el inmueble vacío.
6. Cargas sobre el inmueble
Si una vivienda presenta cargas, ya sean estas de carácter hipotecario, histórico o hereditario, puede convertirse en un inmueble invendible para sus dueños. En este sentido, desde donpiso hacen hincapié en que la incidencia de las cargas es más relevante “cuanto más elevadas son”, aunque defienden que las partes implicadas en la operación “pueden llegar a acuerdos sobre el montante final, incluyéndolas”. “Una posibilidad sería que, o bien el vendedor haga frente a los pagos antes de venderla o que bien incluyese las cargas en el precio de venta total, bajándolo”, asegura Bermúdez.
Al respecto, Tello insiste haber visto “cómo operaciones de compraventa prácticamente cerradas se han caído por este tema”, puesto que “nadie quiere hacerse cargo de deudas o problemas”. Como solución, aconseja no poner en venta un inmueble “hasta que no esté todo solucionado y al día en el Registro de la Propiedad”, ya que solo a través de esta vía se “facilita y ahorra tiempo a los implicados”.
7. Medios de difusión incorrectos
Los medios de difusión que se utilizan para vender un inmueble también pueden jugar en contra del cierre de la operación y retrasarla. En este sentido, Bermúdez explica que “cualquier medio de difusión en el que no estén presentes los potenciales compradores de vivienda será inadecuado”. Por el contrario, defiende que los portales inmobiliarios, las redes sociales y las plataformas habilitadas por empresas de intermediación inmobiliaria “son las que mayor visibilidad y efectividad registran” para la venta de una vivienda.
Por su parte, León subraya que es necesario tener en cuenta la rentabilidad de cada una de las fuentes “por las que nos llegan los contactos”. En concreto, “valorar cuál es la más rentable en función de su coste y retorno, por número de contactos y clientes de calidad que aportan”. Finalmente, sostiene que los vendedores han de ser “transparentes” y no obviar aspectos importantes de la vivienda, llevando a cabo descripciones que se correspondan con la realidad.
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